不動産投資の始め方は？流れを解説！
■不動産投資ってどうやるの？
初めて不動産投資をされる方は、投資用物件の購入がどういった流れで進んでいくのかを押さえておく必要があります。一般的には、下記のようなステップで進んでいきます。
①情報収集
②投資目標・投資戦略の立案
③エリア選定
④物件選定
⑤資金計画・収支シミュレーション
⑥不動産投資ローン審査
⑦売主との交渉
⑧契約
⑨決済・引渡し
⑩賃貸経営
段階ごとに詳しく解説します。
①情報収集
不動産投資を始めるにあたって、情報収集は欠かせません。
不動産投資にまつわる基礎知識や最新の情報を把握していないと、適正相場が分からず高値の物件を購入してしまったり、問題がある物件を購入してしまったり、予算に合わない資金計画を立ててしまったりなど、失敗してしまう可能性があります。
情報収集の方法としては、インターネットや書籍、セミナーが挙げられます。
この中で弊社がお勧めしているのはセミナーです。
インターネット上の情報は、信頼性や公平性に乏しいものもあり、書籍は必ずしも最新の情報が反映されているとは限りません。
その点、セミナーは最新情報の収集ができますし、不動産業者が独自の投資ノウハウを公開している場合もあります。
初心者の方は、複数のセミナーに参加して情報収集をすると同時に、信頼できそうな業者を見極めるとよいでしょう。
②投資目標・投資戦略の立案
次に、不動産投資の目標を明確にしましょう。
どのくらい自己資金を投じて、いつまでに（何年で）、どのくらいのキャッシュフローを得たいのかといったことを明確化することで、投資すべき物件の種類が見えてきます。
▼新築？中古？
【新築物件】
メリット：入居者を獲得しやすい、融資を受けやすい
デメリット：購入資金が高い
【中古物件】
メリット：購入資金を抑えられる
デメリット：空室リスクがある、融資条件が厳しくなりやすい、修繕費などのコストがかかる
新築物件も中古物件も一長一短であり、どちらが適しているかは投資家の属性や投資目標によって変わってきます。
たとえば、安定的な賃料収入を得たい場合やフルローンを組んで投資したい場合などは、新築物件が向いていると言われます。
多少の空室リスクを伴っても高利回りを狙いたい場合や自己資金にゆとりがある場合などは、中古物件が選択肢になるでしょう。
▼一棟？区分？
【一棟物件】
メリット：高利回り、資産価値が高い
デメリット：高額な初期費用が必要
【区分物件】※ワンルームマンションなど
メリット：少額から不動産投資を始められる
デメリット：空室リスクの影響が大きい、高利回りを狙いにくい
こちらも一長一短なので、一概にどちらが有利だと言うことはできません。
大きな規模で投資したいなら一棟物件を検討しますが、初心者の方がいきなり一棟物件に投資するケースは少なく、区分物件から不動産投資をスタートするのが一般的です。
将来、一棟物件の投資を成功させるためにも、まずは区分マンションの投資で実績・ノウハウを蓄積するのがいいでしょう。
③エリア選定
投資戦略の方針が定まり、投資すべき物件のタイプが決まったら、次はどのエリアで物件購入するかを検討します。大きく分けると、都心か地方かという選択になります。
不動産投資では、物件自体のスペックよりも物件のエリアを重視されます。これは、どんなに好条件な物件でも、人口が少ないエリアやアクセスの悪いエリア、魅力のないエリアであれば、空室となるリスクが高くなってしまうからです。
エリア選定にあたっては、長期的な視点を持つことが重要です。不動産に投資するということは、20年、30年という長期間にわたって賃貸経営をしていくことが前提になります。経年とともに物件は老朽化していきますし、街の様子も変わっていきます。今は活気のあるエリアでも10年後、同じ活気を保っている保証はありません。近隣エリアの開発が進めば入居者が流れていく可能性もありますし、自然災害が起きれば大きなダメージを受けます。
このようなリスクを回避するためには、入念なエリアマーケティングが必要です。エリアの人口推移や年齢分布、世帯収入はどうか、公共事業など再開発プロジェクトは計画されていないか、賃貸需要を特定の大学や商業施設に依存していないか、地震や台風、火災などが起きたらどんな影響を受けそうか、といった調査・分析は抜かりなくおこないましょう。
▼コロナ禍が賃貸需要に及ぼす影響
これから不動産投資を始めようとしている人が考慮しなければいけないのが、新型コロナウイルスによる影響です。新型コロナウイルスの流行によってテレワーク・リモートワークが急速に浸透したことで、「住む場所」に対する価値観も変わりつつあります。
従来は、いわゆる「職住近接」を重視して住む場所を決める人が多かったのですが、最近は「会社から遠くてもいいから広い家がいい」「自然が豊かで子育てしやすい街がいい」などと考える人が増えており、今後は賃貸需要のあるエリアが変わってくると予想されています。これまでは「都心の物件は空室が発生しにくく、地方の物件は空室が発生しやすい」というのが常識でしたが、この常識が当てはまらないエリアが出てくる可能性は十分にあるでしょう。
④物件選定
エリアが決まったら、次は具体的に物件を選んでいきます。③エリア選定では、物件そのものよりエリアを重視すべきだと申し上げしたが、同じエリアのなかで有利な賃貸経営をおこなうには、やはり物件そのもののスペックも重要です。
投資用不動産を検索できるサイトは数多くあるので、サイトを閲覧して目ぼしい物件をリストアップしましょう。初心者の方は、できるだけ多くの物件情報に目を通すことが重要です。そうすることで、物件探しの基準が明確になり、物件の良し悪しが分かるようになってきます。
物件選びの方法としては、不動産業者に問い合わせるのも一つの手です。信頼できそうな不動産業者に問い合わせて希望する物件の条件を伝えておけば、条件に合致する物件が出たときに紹介してもらえます。
▼現地調査は必ずおこなう
ここ十数年のテクノロジーの発展は目覚ましく、今やスマホひとつで投資用不動産の外観や内装、スペックや利回りをチェックできるようになりました。複数の物件を比較するのも簡単です。ただし、いくら便利になったからと言って、実際の物件を見ずに不動産投資を始めるのはリスキーです。ベテランの投資家のなかにはネットの情報だけで物件を購入する方もいますが、少なくとも初心者の方にとって現地調査は必須です。
というのも、現地を訪れないと分からない「盲点」が潜んでいることが多々あるからです。現地調査で特に意識したいのは、物件そのものよりも周辺環境です。近所を歩いてみたり駅を利用してみたりすることで、「意外と車の騒音がうるさい」「街灯が少なく、夜になると真っ暗」「商店街に行くのに踏切を渡る必要がある」「朝のラッシュ時は電車に座れない」「近くでマンションを建築している」といった、看過できないポイントが見つかるかもしれません。
⑤資金計画・収支シミュレーション
目ぼしい物件が見つかったら資金計画を立て、収支シミュレーションをおこないます。ここまで過程で大まかな資金計画はできていると思いますが、この段階でさらに具体的なものにしていきます。「自己資金はいくら出すのか」「融資はいくら利用するのか」「月々の返済額はいくらにするのか」「諸費用はどのくらいかかるか」「実質利回りやキャッシュフローはどのくらいになるか」など、できるだけ詳細かつ正確に計算しましょう。
初心者の方は、不動産業者に収支シミュレーションを作成してもらうのがおすすめですが、不動産業者が作成するシミュレーションは修正が必要なケースもあります。というのも、本来シミュレーションに含めるべき空室率や家賃の下落率が考慮されていないケースがあるからです。
⑥ローン審査
物件購入のために融資を受ける場合は、不動産投資ローンの審査を受けます。不動産業者はいくつかの金融機関と提携しているので、各社を比較して金利・返済期間などの条件が合うところを選びましょう。なお、一般的には不動産投資ローン以外に借り入れがある方や個人事業主の方などは、融資条件が厳しくなる傾向にあり、審査に通らないケースもあります。
⑦売り主との交渉
中古物件の場合は、不動産業者が仲介に入って売主と条件交渉をおこないます。当然、売主側は高く売りたいと考えますが、売主側にも様々な事情があり、交渉によっては価格が下がるケースもあります。値引き交渉は失礼では？と思うかもしれませんが、交渉してみる価値はあるでしょう。
⑧契約
条件面で合意に至ったら不動産の売買契約を締結します。不動産業者から重要事項説明書の説明を受け、内容をよく理解したうえで不動産売買契約書にサインしましょう。手付金の支払いを済ませたら契約は完了です。また、融資を受ける場合は金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。
⑨決済・引渡し
買主と売主の間で代金決済をおこないます。融資を利用する場合は双方が金融機関に集まり、買主が残代金を振込み、売主が着金を確認するのが一般的です。このときに鍵の引渡しもおこなわれます。また、不動産の名義変更（所有権移転登記）手続きは司法書士が代行するのが通常です。
⑩賃貸経営スタート
物件購入の手続きが済んだら、いよいよ賃貸経営のスタートです。入居者の募集をおこない、経営の安定化を図ります。
賃貸経営が始まったら物件の管理が必要になりますが、管理会社に委託するのが一般的です。月々の管理委託料は発生しますが、手間や負担は大幅に軽減され、効率的に運用していくことができます。物件管理をオーナー自身でおこなう「自主管理」という選択肢もありますが、会社員など本業のあるオーナーが自主管理をするのは現実的ではありません。
〇終わりに
これから不動産投資を始めたい方は、お気軽に鶴丸株式会社までご相談ください。豊富な実績・ノウハウに基づいたベストなご提案を差し上げます。
